房地产:房价虽涨行业信用风险难缓解
来源: 中国经济导报 发表于 2019-05-22
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中国经济导报记者|杨虹
    近段时间,在政策的微调下,房地产市场出现短期回暖,一二线城市房价反弹明显。据国家统计局数据显示,4月房价上涨城市进一步增加,70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨城市进一步增加至67个,二手房价格上涨城市增加至59个。同时,商品房销售额虽然仍处于负增长态势,但降幅已经有所收窄。此外,今年1~4月份房地产新开工、投资均保持了两位数以上高速增长。
    房地产行业基本面的改善是否意味着房地产行业信用风险本质的改变?中诚信国际信用评级有限责任公司首席宏观分析师袁海霞认为,虽然近期部分城市房地产出现回暖势头,叠加“宽信用”效果的显现,房地产行业信用风险也出现一定改善,“但在房地产调控政策持续、融资政策并未放松背景下,房地产行业底部运行周期仍未结束,同时地产企业偿债能力较弱态势也并未得到明显改观。行业底部运行周期叠加偿债高峰,房地产行业信用风险仍将持续释放,尤其是需要关注融资能力较弱的中小房企和布局三四线城市较多的房企的信用风险。”
房地产非标违约持续暴露
    袁海霞介绍说,梳理近年来房地产企业信用事件,总体呈现上升态势。2014年受融资渠道收窄、资金成本上升影响,部分项目集中于三四线城市的中小房企资金链断链问题集中暴露;2015年大型房企信用事件有所增加,如香港上市房企恒盛地产因未及时偿付5000万信托贷款被诉诸法庭。2018年以来,媒体报道多起房地产企业非标事件,包括云南省房地产开发经营(集团)有限公司子公司京鹏地产、中弘控股股份有限公司、天津房地产集团等。
    2019年一季度,房地产非标违约事件持续暴露。据媒体报道,广东老牌房企颐和地产因“房地产项目销售受到较为严重的影响”、“在广州地区的项目回款速度大幅度延迟原定销售计划未能实现”、“贷款等其他再融资渠道放缓”,导致为其提供贷款的“信业卓异3号专项投资私募基金”出现了兑付风险,构成实质性违约。
房地产债券违约比例尚不高
    随着房地产企业信用风险的累积,房地产违约从非标债务逐渐向债券违约发展。“房地产债券打破零违约,其中主要为中小房企。”袁海霞表示。
    自2018年10月“17华业资本CP001”打破地产债零违约以来,截至2019年4月底,房地产债券累计违约主体3家,分别为北京华业资本控股股份有限公司中弘控股股份有限公司国购投资有限公司,涉及债券14支,违约规模74.4亿元,其中16弘债01、16中弘01、18国购01、17国购03等8支债券由于偿债主体其他债券违约触发交叉违约条款提前到期而违约。
    从违约企业规模来看,目前债券违约3家房地产企业均为中小房企,说明在房地产行业“强者恒强、弱者恒弱”的“马太效应”下,中小房企融资难度更大,也更容易产生流动性风险。值得一提的是,目前我国房地产行业债券存续债券2445支,余额约为2.33万亿元,债券数量、债券余额约在全部信用债中占比分别为6.13%、5.99%。相比之下,当前房地产债券违约规模占违约债券违约总规模的比例仅为3.6%,在全部违约债券中房地产债券违约依然仅占很少的部分。
    值得一提的是,当前评级出现下调的企业均已发生了公开市场债券违约。2019年前4个月,除国购投资主体评级再被下调外,泰禾集团股份有限公司因“发生重大事项(高管变动频繁)、偿债压力较大”被列入评级观察名单。
房地产企业信用风险受政策面影响较大
    从政策的角度看,房地产调控及融资政策对房地产行业发展及其信用风险具有重要影响。
    袁海霞认为,房地产行业的发展始终与房地产调控政策息息相关。自2016年10月以来,我国房地产调控政策进入新一轮的收紧周期,且相比于此前的房地产调控,本轮房地产调控周期更长,长效机制建设也在持续推进中。
    虽然今年以来部分城市房地产调控政策出现微调,但4月19日中央政治局会议再次重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,房地产严调控基调并未改变。未来,房地产调控政策有望继续保持稳定。
    与此同时,2018年房地产严调控叠加信用收缩,无论是表内融资还是表外融资乃至直接融资,房地产融资渠道都呈现收紧态势,房地产融资压力也在加大,进一步增加了房地产企业的流动性压力,从而加剧房地产行业的信用风险。
    2019年以来尤其是2019年3月份,在房地产调控政策微调下,房地产销售额和销售量增速有所回升,同时随着宽信用政策的带动,房地产开发资金来源也略有改善,这虽然有助于在一定程度上缓解房地产企业的现金流压力,但在“房住不炒”基调下,房地产市场大概率延续底部平稳运行,房地产企业融资虽然略改善但大幅反弹可能性较小。
    “综合来看,从调控政策的角度分析,房地产行业信用风险虽然随着房地产调控政策微调边际上略有改善,但难出现明显缓解。”袁海霞说。

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